Immobilienbesteuerung in Polen

Die Grundsteuer in Polen (oft auch Immobiliensteuer in Polen genannt) ist eine lokale kommunale Steuer, die auf Grundstücke, Gebäude (oder Gebäudeteile) und bestimmte bauliche Anlagen erhoben wird – insbesondere wenn diese mit geschäftlicher Tätigkeit verbunden sind.

Wenn Ihr Unternehmen Immobilien in Polen besitzt, nutzt oder verwaltet (Lagerhaus, Büro, Einzelhandelseinheit, Werk, technische Infrastruktur), wird diese Steuer zu einer wiederkehrenden Compliance-Anforderung – verbunden mit jährlichen Erklärungen, Vermögensklassifizierung und kommunalen Steuersätzen.

Diese Seite bietet allgemeine Orientierung für Geschäftsanwender und ausländische Investoren. Die kommunale Praxis kann unterschiedlich sein, und die Klassifizierung (Gebäude vs. bauliche Anlage) kann die Steuer erheblich verändern.

Was wird unter der Grundsteuer in Polen besteuert?

Die Steuer gilt für drei Kategorien:

• Grundstücke (z.B. Flächen für Betrieb, Logistik, Parkplätze, Entwicklungsgrundstücke)
• Gebäude oder Gebäudeteile (z.B. Büroflächen, Produktionshallen, vermietete Einheiten)
• Bauliche Anlagen (Nicht-Gebäude-Strukturen) im Zusammenhang mit geschäftlicher Tätigkeit (ausgewählte technische/ingenieurtechnische Anlagen)

Wie die Steuer berechnet wird (Geschäftsperspektive)

Typische Mechanismen sind:

• Grundstücke und Gebäude: ein Satz pro Quadratmeter (m²), festgelegt von der Gemeinde innerhalb nationaler Obergrenzen.
• Bauliche Anlagen: 2% des Wertes der baulichen Anlage (ein Schlüsselpunkt für viele Industrie-/Infrastrukturanlagen).

Wer zahlt die Immobiliensteuer in Polen?

Für Unternehmen ist die steuerpflichtige Partei normalerweise die Einheit, die den relevanten rechtlichen Status innehat, einschließlich:

• Eigentümer
• Erbpächter
• In einigen Fällen Besitzer von Immobilien (einschließlich bestimmter Nutzung von staatlichem/kommunalem Eigentum)

Wann beginnt die Steuerpflicht?

Im Allgemeinen beginnt die Steuerpflicht am ersten Tag des Monats nach dem Ereignis, das die Verpflichtung schafft (z.B. Erwerb von Grundstück/Gebäude/baulicher Anlage).

Dies ist wichtig bei Transaktionen und Übergaben: Sie können eine anteilige Jahresverbindlichkeit haben, je nachdem, wann Eigentum/Nutzung beginnt.

Steuersätze: Warum Ihre Gemeinde wichtig ist (und was "Obergrenzen" bedeuten)

Gemeinderäte legen die tatsächlichen Sätze fest, aber sie können die jährlich angekündigten nationalen Obergrenzen nicht überschreiten.

Beispiel: nationale Höchstsätze für 2026 (ausgewählte Kategorien)

Die Obergrenzen für 2026 (maximal zulässige Sätze) umfassen:

• Geschäftlich genutzte Grundstücke: 1,45 PLN / m²
• Wohngebäude: 1,25 PLN / m²
• Geschäftlich genutzte Gebäude: 35,53 PLN / m²

Praktische Erkenntnis: Zwei ähnliche Immobilien in verschiedenen Städten können unterschiedliche Steuerrechnungen erzeugen, weil Gemeinden unterschiedliche Sätze anwenden können (unterhalb der Obergrenze).

Befreiungen und Erleichterungen (Überblick)

Einige Immobilien können unter bestimmten Bedingungen befreit sein (z.B. bestimmte öffentliche Nutzungskategorien, Sonderregelungen oder gemeindespezifische Erleichterungsprogramme). Befreiungen sind stark faktenbasiert und sollten geprüft werden gegen:

• nationale Vorschriften, und
• die lokalen Beschlüsse/Praxis der Gemeinde.

Offizielle Quelle (Regierungsleitlinie):
Grundsteuer (Immobiliensteuer) – Biznes.gov.pl

Erklärungen und Einreichungen: DN-1 vs IN-1 (was Unternehmen wissen sollten)

Unternehmen und andere Organisationen: DN-1-Erklärung

Unternehmen (juristische Personen und viele Organisationseinheiten) führen im Allgemeinen eine Selbstveranlagung durch und reichen eine jährliche Grundsteuererklärung (üblicherweise DN-1) ein, oft mit Anlagen, die steuerpflichtige Objekte detailliert aufführen.

Standard-Jahresfrist ist typischerweise der 31. Januar (wichtig für die Planung Ihres Jahresabschlusses + Bereithaltung der Vermögensdaten).

Hinweis: 2025 war aufgrund wesentlicher Definitionsänderungen außergewöhnlich – einige Steuerpflichtige konnten unter bestimmten Bedingungen eine verlängerte Frist bis zum 31. März 2025 nutzen.

Privatpersonen: IN-1-Informationsformular

Privatpersonen reichen typischerweise IN-1-Informationen ein, und die Gemeinde erlässt einen Bescheid zur Steuerfestsetzung. (Dies ist normalerweise weniger relevant für die Unternehmens-Compliance, es sei denn, Sie verwalten Vermögen im Privatbesitz.)

Zahlungsfristen (Unternehmen vs. Privatpersonen)

• Privatpersonen: zahlen typischerweise in Raten fällig am 15. März, 15. Mai, 15. September, 15. November.
• Unternehmen/Organisationen: zahlen normalerweise in monatlichen Raten (übliche Praxis ist "bis zum 15. des Monats", mit spezifischen Regeln für Januar je nach Status und kommunaler Handhabung). Bestätigen Sie dies für Ihren Unternehmenstyp und Ihre Gemeinde.

2025-Änderungen: Warum "Gebäude vs. bauliche Anlage" zu einem größeren Risiko wurde

Seit dem 1. Januar 2025 hat Polen wichtige Änderungen an den Immobiliensteuervorschriften eingeführt, einschließlich autonomer Definitionen von Gebäuden und baulichen Anlagen im lokalen Steuerrahmen – was bedeutet, dass sich die Klassifizierung ändern kann, insbesondere bei technischer Infrastruktur.

Warum es wichtig ist: Wenn ein Vermögenswert als "bauliche Anlage" behandelt wird, kann die Steuerbemessungsgrundlage auf einen wertbasierten Ansatz umschalten (oft viel wesentlicher für CAPEX-intensive Projekte).

Häufige Fallstricke für ausländische Unternehmen, die in Polen tätig sind

• Falsche Klassifizierung von Vermögenswerten (Gebäude vs. bauliche Anlage), insbesondere technische Installationen und industrielle Infrastruktur.
• Datendiskrepanz zwischen Mietverträgen, Anlagevermögensregister, technischer Dokumentation und dem, was in DN-1-Anlagen gemeldet wird.
• Keine Abstimmung der Grundsteuer-Compliance mit dem Buchhaltungsabschluss (DN-1-Vorbereitung benötigt stabile Flächen-/Wertdaten früh im Jahr).
• Annahme, dass ein "nationaler Satz" existiert (tut er nicht – Gemeinden legen Sätze innerhalb von Obergrenzen fest).

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